如何穿过地产的黑夜,恒大做到的了?

zack 经验之谈 2020-07-04 0
有时夜越黑,它就越能反射光线。就像房地产行业一样,经历了资金和疫情的双重寒冬考验,越是中小房企冷缩,就越意味着市场和资源倾向于集中在高质量的房企。
这个行业仍然困难重重,即使对于大型住宅企业来说,整体趋势仍在下降。上半年,受疫情影响,半数企业累计销售额低于去年同期。
但是,仍然有一些房地产企业逆势很强,恒大就是一个典型的例子。根据中国恒大发布的最新销售数据(3333港元),上半年累计签约销售额为3488.4亿元(人民币,下同),同比增长约23.8%;累计合同销售面积约3863.2万平方米,同比增长约47.5%;累计销售收入约3120亿元,同比增长66.5%。
上半年,恒大的合同销售额和累计销售回款数据创历史同期新高。其中,仅在6月份,销量就喜人。6月份,恒大签约销售额为760.5亿元,同比增长约51.3%;合同销售面积855.3万平方米,同比增长84.0%;销售额为756.9亿元,同比增长约60%。其中,6月份新开项目28个,合同销售额239.7亿元。
此时,恒大3月底发布年度报告仅三个月。当时,恒大集团董事局主席许家印树立了以高增长减债、关注资本退出的旗帜。三个月后,一份销售数据有力地证明了恒大的销售实力、血液回流能力和战略进步。
此时,“发现金融”发布恒大年度报告解读专栏才三个月。当时,我们与市场一起见证了,即使是在疫情影响最严重的第一季度,恒大仍能够通过“恒方通”平台进行网上销售。一季度销售额增长23%,达到1465亿元,销售收入增长55%,达到1133亿元,均居行业第一,创造了恒大历史上的新纪录
三个月后,在投资者的认可下,恒大的股价翻了一番。受销售数据利好的推动,今天恒大的股价收于每股22.8港元,较前一个交易日上涨14%,较3月份9.76元的盘中低点上涨133%。
繁荣国家和繁荣企业是多么的困难,而主人却能战胜这条狭窄的道路。
一、行业:差异化和集中化
从整个房地产行业的角度来看:
1.上半年住宅企业整体绩效较弱,许多住宅企业绩效完成率不到40%;
2.在第二季度,由于流行病积压的房屋购买需求的释放形成了一个窗口期,行业销售恢复;
3.百强住宅企业规模继续分化,强者越强,进入十佳门槛进一步提高;
4.中小住宅企业仍面临巨大压力,市场资源集中在龙头住宅企业。
据克尔统计,第二季度前100家房地产企业的整体表现高于去年同期,但受第一季度表现拖累,上半年整体表现仍呈现同比下滑。
半年多来,房地产企业的绩效目标完成程度如何?根据科瑞抽样的36家房地产企业的数据,滨江集团、中国恒大、中国金茂表现良好,即使在疫情的挑战下,完成率也能超过50%。其余的表现并不令人满意,其中近一半的业绩不到40%,三家房地产企业的业绩不到35%。
因此,对于大多数住房企业来说,他们在下半年仍然面临着更大的销售压力。
补充消息是,恒大去年全年销售目标为6000亿元,上半年完成率为47%;今年的
在今年上半年中国房地产企业销售排行榜上,恒大以3317亿元的股权金额(占股权比例)夺冠;从总量来看,恒大以3487.9亿元排名第二。海通证券表示:“受疫情影响,公司合同销售逆势上市,体现了较强的操作抗风险能力和营销执行力。”
穿越市场后,恒大这样的领先竞争优势凸显出来。数据还显示,资源正在加速,行业集中度继续上升。
根据科尔的数据,恒大所在房企前三梯队的销售股权集中度从去年上半年的10.6%上升到今年的11.8%;在前10名中,销售股权集中度从去年上半年的22.9%上升到今年的23.6%。
恒大集团总裁夏海钧早前表示,“大蛋糕理论”正在实现:对于优势房地产企业来说,股市最大的机会在于“大蛋糕”市场份额的变化。谁能经受得住寒冬,谁就能得到竞争对手在寒冬中萎缩的份额。
第二,恒大:疾风知草
两年前,一个著名的房地产企业说“住”,在过去的两年里,市场的赢家克服了许多挑战。是什么护送他们去越南战争的?销售强劲逆潮流而动。恒大是如何做到的?
在战略选择上,恒大多年来一直坚持做“民生地产”,面对急需的市场。
在土地收购方面,恒大没有“土地王”。近年来,征地底价一直保持在1600 ~ 1700元/平方米左右,稳定地价的国家目标得到坚决落实;在产品方面,恒大140平方米以下的住房占96%,近几年平均售价在1万元/平方米左右,保持稳定,没有任何起伏。
因此,居民的刚性需求稳步释放,恒大的销售额也稳步上升。当许多房地产开发商在本轮调控中遇到困难时,恒大仍在平稳发展的道路上行进。
从战术策略上看,恒大仓颉资源丰富,拥有先进的储备。截至2019年底,恒大的土地储备已达到3亿平方米,这不仅为业绩的高速增长准备了充足的弹药,也为企业严格控制支出提供了空间。
库存是房地产企业的毒瘤,支付是房地产企业的造血,土壤储存是房地产企业的肉。以上数据显示,恒大是“有血有肉”。因此,业内对恒大“高增长、控规模、减债”的转型发展战略有一个形象隐喻,称恒大正逐渐成为一个“增肌、减肥、活血”的“成型”和稳健的住宅企业。
恒大是业内标杆之一,有许多显著之处。以上述流行期间首创使用“恒方通”网上销售为例,恒大通过一系列营销行动,几乎开启了“全民兼职销售人员”的时代,毫无悬念地抓住了全民销售人员的市场机遇,培养了一大批网上销售人员。
经过这场战斗,“恒方通”网络平台的规模得到了培育,形成了“能买就买,能卖就卖”的良好局面,为恒大未来实现强劲销售创造了巨大动力。
在上半年恒大销售业绩公布之前,很多券商都提前给恒大评级“买入”或“增持”。虽然恒大地产股价在三个多月前强劲上涨后翻了一番,成为国内h股最强股,但券商给出的合理股价区间仍高于当前价格。
恒大也对其未来发展充满信心,自今年年初以来,已回购逾32亿港元的实际资金。
野村报告显示,鉴于现金回笼强劲、信贷市场宽松,野村并不担心恒大的流动性问题;海通证券注意到工棚改革专项债将恢复发行,表示将有利于恒大的三线城市布局,给予恒大“优于大盘”的评级;银河联昌证券亦表示,恒大的强劲销售势头和快速现金回笼有利于改善其资产负债表,重申“买入”评级。
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